Независимая экспертиза и оценка любых транспортных средств

+7 342 254-32-51
ул. Чернышевского, 28
литер B, 3 этаж

Подходы при оценке недвижимости

Для того чтобы максимально точно определить цену объекта недвижимости, сегодня проводят экспертное оценивание. Специалисты в сфере оценки коммерческой и жилой недвижимости, обычно, применяют три основных подхода оценки. Ниже описаны все три подхода, а также важность правильной экспертной оценки при продаже объектов недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход, чаще всего, используется экспертами для оценки коммерческих объектов недвижимости. Недвижимость считается коммерческой, если она приносит своему владельцу доход, поэтому стоимость каждого отдельного объекта стоит определять с учетом будущей прибыли, которую рассчитывает получать новый владелец.

В рамках доходного подхода, эксперт производит расчеты, принимая во внимание среднюю ставку, по которой можно будет сдавать объект недвижимости в аренду. Чтобы определить чистый операционный доход, оценщик вычитает из общей суммы планируемого дохода различные расходы и затраты по данному объекту недвижимости.

К категории затрат принадлежат следующие статьи расходов:

  • коммунальные платежи;
  • аренда за пользование земли;
  • налог на недвижимость;
  • различные эксплуатационные расходы.

Помимо основных расходов, которые должен оплачивать владелец коммерческой недвижимости, в раздел эксплуатационных затрат входят:

  1. Упущенная прибыль, которую не получил собственник из-за невнесения арендных платежей арендатором;
  2. Затраты, которые вынужден оплачивать собственник по причине недобросовестной эксплуатации объекта недвижимости;
  3. Расходы, связанные с поиском нового арендатора.

После того, как экспертный оценщик провел расчет планируемого операционного дохода, проводится корректировка полученного значения. Для этого используется метод дисконтирования по текущей ставке. Этот показатель рассчитывается с учетом среднего значения доходности вложений в активы, которые сопоставимы по степени риска.

Сравнительный подход

Суть сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в принципе замещения. В рамках этого подхода эксперт предполагает, что никто из покупателей не предложит за конкретный объект сумму, которая превышает стоимость объектов с аналогичными параметрами. Сравнительный подход предусматривает тщательный анализ рынка недвижимости, на основании которого будет определяться цена реализуемого объекта. Сложность данного метода заключается в том, что найти несколько идентичных объектов недвижимости, которые бы имели ряд совпадающих параметров, практически невозможно. И поэтому, в процессе оценки эксперт вносит различные корректировки в расчеты

Затратный подход

Чаще всего, затратный подход к оценке объектов недвижимости применяется для отдельно стоящих зданий и сооружений. Принцип расчетов по данному подходу аналогичен предыдущему методу оценки, но используется немного в другом контексте. При использовании затратного подхода эксперт делает ставку на то, что никто из покупателей не заплатит за конкретный объект больше средств, чем понадобится для возведения другого подобного здания.

В рамках этого подхода также учитывается уровень износа здания. Ведь изначально расчеты проводятся для нового здания, которое имеет идентичные параметры с тем объектом, который оценивается. Затем от итоговой суммы отнимается износ оценочного здания. При расчете итогового значения также учитывают прибыль, которую рассчитывает получить инвестор и подрядчик.

Выраженной особенностью затратного подхода является то, что оценка проводится без учета сложившейся на данный момент рыночной ситуации. Поэтому, чаще всего, этот подход используется в тех случаях, когда невозможно использовать доходный или сравнительный подход (то есть, результаты оценки в рамках этих подходов будут недостоверными).

Зачем проводить оценку недвижимости перед продажей

Основная задача, которую ставит перед собой оценщик, заключается в том, чтобы рассчитать максимально точную цену, характеризующую состояние объекта недвижимости, а также удовлетворяющую рыночным условиям.

Несмотря на то, что произвести оценку недвижимости сегодня можно самостоятельно при помощи различных онлайн-сервисов, малейшая погрешность способна существенно исказить конечную сумму.

Чем чреват неправильный расчет стоимости недвижимости

Если занизить цену объекта недвижимости, продавец потеряет часть прибыли на сделке, а если завысить – возникает риск того, что объект вообще не будет востребован на рынке недвижимости.

Заказав независимую оценку недвижимости в нашей компании, вы обезопасите себя от любых недоразумений и рисков, связанных с неверным определением стоимости вашего имущества.

Оценка недвижимости в Перми

Заказать обратный звонок

Мы вам перезвоним в ближайшее время